Il contratto di Rent to buy: “Sblocca Italia”

16 Novembre 2020
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La crisi economica attuale, come è noto, ha determinato una trasformazione del mercato immobiliare, ridefinendo la quantità e la qualità della domanda e dell’offerta. Sono sorti nell’utenza nuovi bisogni che, per essere soddisfatti, necessitano di risposte diverse ed immediate.

Il settore immobiliare oggi, pertanto, è caratterizzato da una richiesta crescente di consulenze professionali sempre più qualificate in grado di dare certezze e nuova prospettiva a chi compra e a chi vende.

E’ necessario allora che gli addetti al settore seguano di continuo l’evoluzione della normativa specifica, per fornire soluzioni particolari alle diverse esigenze.

Di recente il legislatore, prendendo atto delle nuove istanze provenienti dal mercato, ha modificato la materia contrattuale tipizzando alcune fattispecie già sorte in Paesi esteri.

Particolarmente interessante è il contratto di Rent to buy disciplinato dalla L. 164/2014 di conversione del d.l. c.d. “Sblocca Italia” che, tra l’altro, disciplina il “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. In termini pratici il contratto in questione consente alla parte che anche solo potenzialmente sarebbe interessata all’acquisto di un immobile di entrare subito nella disponibilità di quest’ultimo versando un canone periodico come corrispettivo del godimento, riservandosi la possibilità di stipulare il contratto di compravendita in un momento successivo preventivamente indicato nel contratto.  

Le caratteristiche principali del contratto di Rent to buy

Le due caratteristiche principali sono il pagamento di un canone per il godimento dell’immobile e l’eventualità del diritto all’acquisto per il conduttore.

L’identificazione del diritto di godimento anziché del riferimento alla locazione appare rivoluzionario. Il godimento, infatti, esula dalle caratteristiche tipiche della legge 392/78 che regola le locazioni e quindi dai relativi vincoli.

L’eventualità del diritto all’acquisto è invece il “meccanismo” che consente la traslazione degli effetti fiscali e che rende utilizzabile lo strumento Rent to buy per i costruttori. Il bene può considerarsi infatti “opzionato” e la manifestazione del diritto all’acquisto costituisce una volontà da esprimersi in un momento successivo al godimento del bene. L’esercizio o meno dell’opzione da parte del conduttore presuppone l’obbligo a vendere da parte del concedente. Questi è sin dall’inizio del periodo contrattuale obbligato a trasferire il bene alle condizioni concordate e sottoscritte nel contratto di Rent to buy mentre l’effettiva imponibilità ai fini fiscali è trasferita solo al momento della sottoscrizione definitiva del rogito di compravendita.  

Quali sono i vantaggi del Rent to buy?

Altro aspetto importante che rende vantaggiosa la stipula di detto contratto è in generale la tutela delle parti raggiunta con le norme in tema: a) di trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, b) di risoluzione per inadempimento e c) di un eventuale fallimento di uno dei contraenti.

a)  La previsione della trascrizione del Rent to Buy   ha lo scopo di proteggere   l’attuale conduttore e potenziale acquirente, dalle vicende che possano riguardare il concedente prima del trasferimento della proprietà.  Il periodo di validità della trascrizione è espresso dalle parti nella stipula contrattuale, coincide con la durata del godimento immobiliare, e può protrarsi fino ad un massimo di 10 anni. Questa misura, del tutto eccezionale, distingue il contratto del Rent to buy da altri schemi contrattuali e dalla trascrizione di un preliminare di vendita con effetti anticipati del godimento la cui durata massima è infatti limitata ad un triennio.

b)  Ulteriori tutele sono previste nel corpo del testo normativo e prevedono i casi di inadempimento delle parti coinvolte. Se 1′ inadempimento è del concedente il comma 5 dell’art. 23 prevede che, risolvendosi il contratto, costui debba restituire la parte dei canoni che è stata contrattualmente imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Viceversa se l’inadempiente è il conduttore nel momento della risoluzione questi è obbligato a restituire l’immobile e cessa il diritto al riscatto mentre i canoni già imputati al prezzo di vendita saranno trattenuti dal concedente – che rimane proprietario – a titolo di indennizzo, sempreché non sia stato convenuto diversamente.

c) Una particolare tutela è prevista anche in caso di dichiarazione di fallimento; nel caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, nel caso di fallimento del conduttore, il contratto rimane sospeso rimettendo al curatore la valutazione relativa alla possibilità di continuare il rapporto, previa autorizzazione dei creditori concorsuali, ovvero di sciogliersi dal contratto trattenendo i canoni imputati al prezzo di vendita a titolo di indennizzo.

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