Mutuo prima casa. In cosa consiste?

6 Novembre 2020
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Hai deciso di acquistare casa per iniziare una vita di coppia oppure da single? Vuoi fare un investimento e hai necessità di saperne di più rispetto a un mutuo? Molto spesso non si dispone di tutte le informazioni necessarie per compiere questo grande passo, quindi è importante partire dall’inizio. Il mutuo è un contratto con il quale una parte consegna all’altra   una somma di danaro o altro bene fungibile e l’altra si obbliga a restituire  altrettante cose della stessa specie e qualità. Il mutuante è colui che consegna la somma di danaro richiesta, il mutuatario colui che la riceve   e che si impegna a restituire a scadenze prestabilite.

È fondamentale, per prima cosa, fare una distinzione tra atto di compravendita e atto di mutuo, in modo da sfruttare le opportunità di agevolazione fiscale riservato dalle leggi per le due fattispecie.

Agevolazioni “Prima casa”: compravendita immobiliare

Agevolazioni “Prima casa”: compravendita immobiliare

Quando parliamo di Prima Casa intendiamo un immobile, non di lusso, che ai fini fiscali gode di specifiche agevolazioni all’atto dell’acquisto, ossia la compravendita.

La cosa fondamentale da precisare è che il termine Prima Casa non corrisponde necessariamente con il primo immobile di cui si è già proprietari rispetto a un secondo immobile che si ha intenzione di acquistare. Per comprare una casa devono esserci precisi requisiti che legano il bene all’acquirente, in sintesi:

–          l’ubicazione dell’immobile deve essere nel territorio del comune di residente dell’acquirente. In caso contrario, chi acquista deve impegnarsi ad acquisire la residenza entro e non oltre i diciotto mesi dalla stipula del contratto. Sono previste eccezioni  per: forze dell’ordine, italiani residenti all’estero, lavoratori italiani distaccati in sedi estere e per acquisti presso comuni in cui ha sede il datore di lavoro. L’acquirente nell’atto di acquisto deve dichiarare di voler stabilire la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile, previa decadenza del contratto;

–          nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo (al 100%) o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

–          nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;

–          L’immobile non deve essere di “lusso” ossia, non appartenere alle categorie catastali A1, A8 o A9.

Nel momento in cui si verificano le condizioni Prima Casa il compratore avrà diritto a delle agevolazioni che prevedono un abbattimento significativo delle imposte  previste nell’atto di compravendita dell’immobile che derivano dal trasferimento di proprietà. Chi acquista,  infatti potrà godere della riduzione dell’ imposta di Registro dal 9% al 2% mentre in presenza di operazioni soggette ad IVA questa sarà ridotta al 4% rispetto all’aliquota ordinaria del 10%.

Agevolazioni “Abitazione principale”: Mutuo ipotecario

Cosa si intende per destinazione a “abitazione principale” dell’immobile?

Ottenere un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile porta con se parecchi vantaggi. Nel dettaglio si ha la possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di spesa che maturano a seguito dell’erogazione del mutuo o con il trascorrere del tempo. Quelle più incisive sono:

–          onorario del notaio connesso all’atto di mutuo ipotecario;

–          spese di perizia;

–          spese di istruttoria;

–          imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche;

–          interessi passivi pagati su base annuale del mutuatario.

Si potrà usufruire della detrazione solo in presenza di mutui ipotecari emessi per l’acquisto di immobili a uso abitativo e destinato  ad “abitazione principale”.  Per abitazione principale si intende quell’immobile dove il contribuente e i suoi familiari vivono abitualmente.

Chiarita questa distinzione, passiamo a quelli che sono i passi per ottenere il mutuo finalizzato all’acquisto della prima casa.

Scelta dell’immobile e della banca

Una volta individuato l’immobile che rispecchia le esigenze dell’acquirente, lo stesso deve ricercare la somma necessaria per l’acquisto valutando le offerte proposte dalle diverse banche e trovare la soluzione più vicina alle sue esigenze.  Per il mutuo prima casa la banca copre fino all’80% del valore di mercato dell’immobile, anche se alcuni istituti bancari possono finanziarie l’intero valore (si parla in questo caso di mutuo al 100%) a fronte di ulteriori garanzie e tassi di interesse generalmente maggiori. Il sito del Sole 24 Ore Mutui è lo strumento che individua i diversi istituti, aiuta a paragonare i mutui e scoprire qual è quello più adeguato alle esigenze dell’acquirente, con la possibilità di ottenere una consulenza specializzata comodamente da casa.

Parere di affidabilità

Una volta individuati banca e mutuo, andrà compilata la richiesta di mutuo presente sempre sul sito 24 ore, con le informazioni riportanti dati anagrafici del richiedente, composizione del nucleo familiare; la posizione lavorativa, e il reddito netto del richiedente o dei richiedenti; la descrizione dell’immobile da acquistare, le sue pertinenze, e infine il suo valore.

Dati necessari alla banca per poter esprimere un proprio parere di affidabilità, ovvero concessione del mutuo prima casa che si basa su quattro elementi fondamentali:

–          il reddito del richiedente e del nucleo familiare riportato nella dichiarazione dei redditi;

–          il valore dell’immobile per cui viene richiesto il finanziamento;

–          il rapporto “rata/reddito”, che viene stabilito dalla banca indicativamente intorno al 30% del reddito mensile complessivo dei richiedenti, per non gravare eccessivamente sul bilancio familiare e garantire, quindi, la restituzione di quanto dovuto.

Analisi della documentazione e richiesta di mutuo

Dopo aver ricevuto il parere di fattibilità è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto dichiarato nella richiesta di mutuo, che varia a seconda della posizione lavorativa del richiedente.

Infatti un lavoratore dipendente dovrà fornire:

–          dichiarazione del datore di lavoro sulla propria anzianità di servizio;

–          ultima busta paga e copia dell’ultimo modello CUD (o del modello 730).

Invece il lavoratore autonomo o libero professionista dovrà fornire:

–          copie del modello Unico PF;

–          estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all’Albo professionale nel caso di libero professionista.

Infine, per tutti, e ad integrazione dei documenti sopra elencati, sarà altresì necessario presentare:

–          certificato di nascita;

–          certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;

–          l’estratto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;

–          copia della sentenza del tribunale in caso di persone divorziate o separate legalmente;

–          copia del compromesso;

–          planimetria dell’immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);

–          copia del certificato di abitabilità;

–          copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;

–          se l’immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni. Una volta acquisita la documentazione inoltrata dal cliente ed effettuati ulteriori necessari accertamenti quali la perizia tecnica dell’immobile, la banca delibera sull’erogazione o meno del finanziamento e ne dà immediata comunicazione al richiedente, fissando altresì la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento

Erogazione del Mutuo

Il procedimento è alla fase conclusiva e coincide con la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza della Banca e del richiedente. In questo modo,  la Banca consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire successivamente. Insieme al contratto di mutuo, viene costituita un’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento: l’iscrizione ipotecaria, che varia dal 150% al 300% del finanziamento erogato costituisce una formalità che ha un costo per il mutuatario in base alla percentuale di iscrizione, ma non implica ulteriori conseguenze.

L’ipoteca serve a garantire alla banca, in caso di inadempienze contrattuali gravi da parte del mutuatario, la possibilità  di vendita all’asta per il recupero del capitale residuo, degli interessi di mora connessi ai mancati pagamenti, degli oneri vari e delle spese giudiziali che la banca deve sostenere per il recupero di quanto dovuto. All’estinzione del mutuo, in base alla legge Bersani (legge n. 40/2007), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza costi per il cliente.

Una volta sottoscritto il contratto, la somma del finanziamento viene messa a disposizione del mutuatario.

Agevolazioni prima casa quali sono i vantaggi

Di seguito riportiamo un confronto tra l’ipotesi di acquisto con agevolazioni prima casa e quella opposta in cui, al contrario non si usufruisce di questa soluzione.

In caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono inoltre previste le detrazioni degli interessi passivi e oneri accessori del mutuo, purché l’immobile sia adibito ad abitazione principale . L’ammontare massimo delle detrazioni è pari al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi e oneri accessori, su una base imponibile di 4.000 euro per un totale massimo di 760 euro annui.

È possibile includere nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il mutuo medesimo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino a un massimo di 4.000 euro. Il beneficiario è l’intestatario del contratto di mutuo purché il mutuo sia stato contratto per acquistare un immobile che gode dei requisiti prima casa da adibire ad abitazione principale.

Ora non resta che scegliere la casa giusta e che risponda ai tuoi desideri!